Os custos de fechamento são dedutíveis de impostos? #CashNews.co

Há muitos custos associados à compra de uma casa. O pagamento inicial é apenas o começo – você também precisa levar em consideração os custos de fechamento.

Na verdade, os custos de fechamento normalmente chegam a cerca de 2% a 5% do preço de compra da casa. Assim, à medida que os preços das casas aumentam, os custos de encerramento também aumentam. No terceiro trimestre de 2024, o preço médio de venda de uma casa nos EUA foi de US$ 420.400. Isso resultaria em US$ 8.408 a US$ 25.224 em custos de fechamento. E isso nem inclui o seu pagamento inicial.

Felizmente, alguns dos seus custos de fechamento podem ser dedutíveis do imposto de renda, o que pode ajudar a compensar algumas das taxas que você paga na mesa de fechamento.

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Neste artigo:

Os custos de fechamento são as taxas que você pagará para cobrir os serviços do credor e de terceiros no processo de empréstimo hipotecário. O dinheiro compensa sua companhia hipotecária por originar o empréstimo, seu avaliador por avaliar o valor da propriedade, o agrimensor por conduzir a pesquisa da propriedade e muito mais. Os custos de fechamento também incluem despesas como impostos imobiliários, juros pré-pagos e várias formas de seguro (normalmente hipoteca e seguro residencial).

Você paga pelos custos de fechamento junto com o pagamento inicial ao assinar os documentos finais do empréstimo.

Vá mais fundo: Custos de fechamento — Um guia sobre como eles funcionam e quanto você pagará

As deduções fiscais – também chamadas de reduções fiscais – são despesas que você pode subtrair do seu rendimento tributável anual. Ao diminuir sua renda, isso reduz sua conta fiscal total.

As deduções vêm em duas formas: padrão e discriminadas. A dedução padrão é uma dedução única à qual todos os contribuintes se qualificam. Para o ano fiscal de 2024, vale US$ 14.600 para registradores únicos. Portanto, se você fizer essa dedução e ganhar $ 100.000 no ano, pagará impostos apenas sobre $ 85.400 (100.000 – 14.600 = 85.400).

As deduções discriminadas são deduções individuais. Isso inclui deduções relacionadas à hipoteca de sua casa ou empréstimos estudantis, certas despesas incorridas como parte do trabalho, juros ganhos em vários produtos de investimento e muito mais. Cada um reduz o seu rendimento tributável e quanto mais você tem, mais você economiza.

Você não pode usar a dedução padrão e as deduções discriminadas. Por esse motivo, é importante determinar qual método economizará mais dinheiro antes de apresentar sua declaração. Iremos nos aprofundar nesses dois tipos de deduções um pouco mais tarde.

A maioria dos custos de fechamento não pode ser deduzida de suas declarações fiscais anuais. Existem algumas exceções, porém, incluindo as seguintes:

A baixa mais significativa para a qual você provavelmente terá direito é a dedução dos juros da hipoteca. Isso permite que você amortize os juros pagos sobre o empréstimo hipotecário no fechamento – e ao longo do ano – de seu rendimento tributável anual.

Você pode deduzir todos os juros pagos sobre saldos de hipotecas até $ 750.000 (ou $ 375.000 se você for um casal e apresentar suas declarações separadamente). O limite não aumenta se você possuir mais de uma casa – o limite total é o mesmo, independentemente do saldo total da hipoteca.

Para se qualificar para esta dedução, sua hipoteca deve ser garantida pelo que o IRS considera uma “casa qualificada”. Pode ser uma residência principal ou uma segunda residência, mas deve ter instalações para dormir, cozinhar e usar o banheiro. Casas, condomínios, cooperativas, casas móveis, casas flutuantes e outras propriedades podem se qualificar, desde que atendam a esses requisitos e cumpram os limites do IRS para aluguel do espaço.

Vá mais fundo: Dedução fiscal de juros hipotecários – como funciona e quando faz sentido

O custo dos pontos – também chamados de pontos de desconto ou pontos de hipoteca – também pode ser deduzido do seu rendimento tributável. Os pontos são taxas opcionais pagas no fechamento que permitem adquirir uma taxa de juros mais baixa, seja temporariamente ou durante a vida do empréstimo.

Lembre-se: para que os pontos de desconto sejam dedutíveis do imposto de renda, você deve incorrer nos custos dos pontos de uma hipoteca usada para comprar, construir ou melhorar sua residência principal. O valor pago pelos pontos de desconto também não pode exceder o valor geralmente pago em sua região.

Os pontos são normalmente deduzidos “de forma proporcional” em seus retornos, o que significa que a dedução é distribuída igualmente por todos os pagamentos do prazo do empréstimo. Por exemplo, se seus pontos custarem $ 5.000 e você tiver um empréstimo de 30 anos, esses $ 5.000 seriam divididos por 360 (o número de meses no prazo do empréstimo), com a dedução de 12 meses a cada ano.

Leia mais: Os pontos de hipoteca são dedutíveis do imposto? Às vezes – aqui estão as regras.

Normalmente, você pagará antecipadamente uma parte dos impostos sobre a propriedade no fechamento, que também pode ser dedutível do imposto. Tecnicamente, estes são considerados parte do seu “SALT” – Impostos Estaduais e Locais. O IRS permite que você amortize no máximo US$ 10.000 nesses tipos de impostos anualmente (ou US$ 5.000 se você for casado e declarar em conjunto).

Saber mais: Deduções do imposto sobre a propriedade – Quanto você pode amortizar?

Você pode encontrar alguns conselhos dizendo que o seguro hipotecário também é dedutível do imposto de renda, mas isso não é mais verdade. De acordo com o IRS, esta dedução expirou em 31 de dezembro de 2021 e não foi renovada. Portanto, se você pagar por seguro hipotecário privado em um empréstimo convencional ou prêmios de seguro hipotecário em um empréstimo FHA, o custo não será mais dedutível do imposto.

Leia mais: Como se livrar do seguro hipotecário privado (PMI)

É importante lembrar que as taxas acima só são dedutíveis se você especificar suas declarações fiscais. Se você optar pela dedução fiscal padrão, não poderá amortizar custos e despesas individuais como esse.

A dedução padrão para o ano fiscal de 2024 (que você registrará em 2025) é de US$ 29.200 para casais que fazem o pedido em conjunto, US$ 14.600 para declarantes individuais e US$ 21.900 para o chefe de família.

Para o ano fiscal de 2025 (que você registrará em 2026), será de US$ 30.000 para casais que fazem o pedido em conjunto, US$ 15.000 para declarantes solteiros e casais que fazem o pedido separadamente e US$ 22.500 para chefes de família. Se o total de deduções discriminadas potenciais for inferior aos limites padronizados, a dedução padrão é provavelmente a sua melhor aposta – mas consulte um contador para ter certeza.

Vá mais fundo: Dedução padrão versus detalhada – como decidir qual abordagem de declaração de impostos é a correta

As deduções fiscais não são a única maneira de tornar mais fáceis de suportar os caros custos de fechamento. Você também pode procurar ajuda para cobrir esses custos – talvez pedir uma doação de amigos ou familiares, iniciar uma campanha de crowdfunding ou procurar pagamento inicial ou fechar programas de assistência de custos em sua área. Muitos programas de assistência para pagamento inicial não precisam ser reembolsados, desde que você more na casa por um determinado período de tempo.

Você também pode melhorar sua pontuação de crédito antes de solicitar o empréstimo, pois isso pode qualificá-lo para um pagamento inicial ou taxa de juros mais baixa, reduzindo assim os custos iniciais totais de compra de uma casa.

Por fim, procurar seu credor hipotecário e prestadores de serviços terceirizados também pode ajudar. Para ver quais custos de fechamento você pode comprar, consulte a página 2 da estimativa de empréstimo fornecida pelo seu credor hipotecário. Deve haver seções “Serviços que você não pode comprar” e “Serviços que você pode comprar” claramente delineadas.

A maioria dos custos de fechamento – incluindo taxas de registro, seguro de títulos e taxas de originação de empréstimos – não são dedutíveis de impostos. Existem algumas exceções, no entanto. Normalmente, você pode deduzir juros de hipotecas, pontos de desconto e impostos sobre a propriedade, com alguns limites. Você também deve certificar-se de que detalhar sua devolução faz mais sentido do que fazer a dedução padrão. Um profissional tributário pode ajudá-lo a analisar isso.

Se você vendeu uma casa em qualquer ano fiscal, poderá amortizar os mesmos custos que um comprador pode – coisas como juros de hipotecas e impostos sobre a propriedade, por exemplo. Você também pode excluir ganhos de capital em sua venda (até $ 250.000 se você apresentar sua declaração sozinho ou $ 500.000 se for casado e fizer o pedido em conjunto), embora isso seja uma exclusão e não tecnicamente uma dedução.

Os proprietários têm muitas deduções fiscais e créditos à sua disposição. Você pode deduzir impostos sobre a propriedade e juros de hipotecas ou buscar certos créditos, como aqueles para fazer melhorias de eficiência energética em sua casa. Se você tiver um escritório em casa, também poderá amortizar despesas com isso.

Este artigo foi editado por Laura Grace Tarpley.