O que é uma ação em vez de execução duma hipoteca e como funciona? #CashNews.co

Se você está atrasado nos pagamentos de hipotecas e acreditar que não será capaz de recuperar o atraso, convém discutir uma ação em vez de encerramento com seu credor.

Uma ação em vez de encerramento é uma alternativa ao processo tradicional de execução duma hipoteca. Embora ainda afete negativamente sua pontuação de crédito e finanças gerais, ele pode economizar tempo e dinheiro em comparação com a execução duma hipoteca.

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Neste artigo:

Uma ação em vez de encerramento (às vezes referida simplesmente como “ação em lugar”) é um acordo no qual os proprietários transferem o título para sua casa para o credor hipotecário em troca do credor que os aliviam da obrigação de continuar fazendo pagamentos. Essencialmente, isso significa entregar as chaves à sua casa de volta ao seu credor, para que vocês possam evitar as despesas e o tempo associados a uma execução duma hipoteca.

No entanto, nem todo credor hipotecário oferece a opção de uma ação em vez de execução duma hipoteca, e a elegibilidade dependerá das circunstâncias individuais. Em alguns casos, você ainda pode ser obrigado a pagar parte de sua dívida. Você também pode gerar um passivo tributário pela dívida perdoada. Se você estiver lutando para fazer seus pagamentos de hipoteca, isso pode ser uma opção para discutir com um conselheiro habitacional, um profissional tributário e seu credor.

Uma ação em vez de encerramento exige um acordo entre você e seu credor de que você desocupará sua casa e o credor fechará seu empréstimo. Os detalhes variam dependendo das suas circunstâncias.

Não há obrigação de seu credor concordar com uma ação em vez de encerramento. Mas se a empresa estiver disposta a trabalhar com você, pode permitir que você more em casa por tempo suficiente para você fazer um novo acordo de moradia. Se você estiver debaixo d’água em sua hipoteca – o que significa que deve mais em casa do que seu valor avaliado – seu credor pode perdoar parte ou toda a dívida hipotecária pendente.

Outra possibilidade é que seu credor possa oferecer um acordo de “dinheiro por chaves”, no qual você receberia dinheiro para despesas de realocação.

As condições do mercado desempenham um papel na disposição de um credor hipotecário de aceitar uma ação em vez de execução duma hipoteca. Se o mercado imobiliário estiver lento e a propriedade não pode ser vendida por um longo tempo, é menos provável que seu credor aceite uma ação em vez de execução duma hipoteca do que quando as casas vendem rapidamente.

Embora cada credor tenha requisitos diferentes para uma ação em vez de execução duma hipoteca, geralmente, os credores precisam do proprietário para:

• Foram inadimplentes em pagamentos de hipotecas por um certo período de tempo

• Fornecer evidências de dificuldades financeiras que tornam improvável o reembolso em um futuro próximo

• Tentei sem sucesso vender a propriedade

• Não conseguiram se qualificar para uma modificação de empréstimo

Os credores também verificarão se nenhum outro ônus ou dívidas está associado à propriedade, como ônus fiscais ou uma segunda hipoteca. A propriedade deve ser entregue ao credor em boas condições. Se sua casa estiver em estado satisfatório e sua hipoteca for menor que o valor estimado da sua casa, é mais provável que seu credor considere uma ação em vez de duma hipoteca do que se sua casa tivesse sido mal mantida.

Você mais profundo: O que fazer se você tiver uma hipoteca subaquática

A execução duma hipoteca é um procedimento legal que um credor pode iniciar quando um mutuário está atrasado em seus pagamentos de hipotecas. As regras específicas variam de acordo com a jurisdição, mas as execuções hipotecárias podem levar meses ou até anos e gerar despesas para o credor e o mutuário. Para o proprietário, isso pode significar falta de clareza sobre seu futuro e um atraso na mudança. Uma execução duma hipoteca afeta significativamente o perfil de crédito do proprietário e geralmente é informações públicas.

Uma ação em vez de encerramento é uma opção voluntária que os mutuários podem solicitar ou que um credor possa oferecer. O credor determina os detalhes do contrato, que normalmente exigem que os proprietários se mudem em uma data específica e deixem a propriedade em boas condições. Uma ação em vez de execução duma hipoteca é menos pública e normalmente mais rápida que uma execução duma hipoteca, permitindo que o proprietário seguisse para reparar suas finanças.

Leia mais: O que esperar ao enfrentar a execução duma hipoteca

Se você está atrasado nos pagamentos de hipotecas, há algumas vantagens e desvantagens a serem consideradas antes de concordar com uma ação em vez de execução duma hipoteca.

• Custos legais mais baixos do que com execução duma hipoteca regular. Você trabalha diretamente com seu credor e pode não precisar de um advogado ou para ir ao tribunal.

• Menos publicidade. Os avisos de execução duma hipoteca são normalmente publicados em sua casa e publicados em um jornal local. Uma ação em vez de execução duma hipoteca pode ser realizada em particular com seu credor.

• Resolução mais rápida. Se você não espera que possa manter sua casa a longo prazo, uma ação em vez de encerramento pode encerrar sua situação mais rapidamente que a execução duma hipoteca.

• Benefícios financeiros potenciais. Dependendo das regras do seu estado, você pode negociar com seu credor hipotecário para ter qualquer deficiência no valor devido à hipoteca perdoada. O credor pode estar disposto a negociar outros benefícios, como dinheiro para ajudá -lo a se mudar.

• Danos à sua pontuação de crédito. Uma ação em vez de execução duma hipoteca aparecerá em seu relatório de crédito, juntamente com seu histórico de pagamentos em atraso. Quanto será sua pontuação de crédito? Depende de suas informações financeiras, como outras contas anteriores. Isso pode afetar sua capacidade de se qualificar para outra hipoteca em um futuro próximo, bem como em outros empréstimos como empréstimos automáticos ou pessoais.

• Período de espera. Quando a ação em vez do processo de execução duma hipoteca estiver concluída, você enfrentará um período de espera antes de comprar uma casa novamente. Cada tipo de credor e empréstimo funciona de maneira diferente, mas para hipotecas apoiadas por Fannie Mae, o período dura de dois a quatro anos. Para empréstimos da FHA, o período de espera é de três anos.

• Seu credor pode não aprová -lo. Cabe à critério do seu credor concordar com uma ação em vez de encerramento.

• Você poderia dever mais dinheiro. Mesmo após uma ação em vez de execução duma hipoteca, você pode ser responsabilizado por qualquer lacuna entre o valor avaliado da Câmara e seu saldo de hipoteca. Você também pode dever impostos sobre qualquer parte da sua hipoteca que seu credor perdoe.

Se você pode vender sua casa por dinheiro suficiente para pagar seu empréstimo e mover, essa pode ser a melhor opção para evitar prejudicar seu crédito. Mas se você quiser manter sua casa, abordar o emprestador do seu empréstimo à habitação para discutir maneiras pelas quais você pode recuperar os pagamentos do passado e iniciar um novo plano de pagamento.

Um conselheiro habitacional pode ajudá -lo a entender as possibilidades disponíveis, dependendo de suas circunstâncias. Você pode entrar em contato com um conselheiro habitacional certificado pelo HUD para obter conselhos sobre suas opções.

Aqui estão algumas alternativas a uma escritura em vez de encerramento:

Se você tiver uma fonte de renda ou antecipar ter renda em breve, poderá negociar uma das várias opções com seu credor. Uma modificação de empréstimo é um novo plano de pagamento com o qual você e o credor concordam, como um pagamento mensal reduzido, um período de empréstimo mais longo ou uma mudança de uma hipoteca de taxa ajustável para uma de taxa fixa.

Uma modificação de empréstimo será menos prejudicial ao seu perfil de crédito do que uma ação em vez de execução duma hipoteca e permitirá que você mantenha sua casa.

Você mais profundo: Como solicitar uma modificação de empréstimo hipotecário

Se você precisar de um intervalo de curto prazo de seus pagamentos, seu credor poderá concordar com a tolerância, o que permite parar de fazer pagamentos por alguns meses. Seu credor deve então concordar com um plano de reembolso quando você estiver pronto para iniciar os pagamentos novamente. Como uma modificação de empréstimo, a tolerância será menos prejudicial à sua pontuação de crédito e permitirá que você mantenha sua casa.

Continue aprendendo: Como usar a tolerância hipotecária para evitar a execução duma hipoteca

Se sua casa vale menos do que você deve à sua hipoteca, você poderá negociar que seu credor aceite uma venda a descoberto. Nesse caso, o credor cobriria os custos de fechamento e potencialmente perdoaria o saldo hipotecário restante, dependendo das leis locais.

Uma venda a descoberto é normalmente listada como “liquidada” ou “paga legalmente por menos por menos do que o saldo completo” em seu relatório de crédito, o que provavelmente reduzirá sua pontuação de crédito.

Leia mais: Como funciona uma venda a descoberto em imóveis

Como a execução duma hipoteca é um processo legal obrigatório, em vez de uma opção voluntária para desistir de sua casa, você pode incorrer em honorários legais. Uma execução duma hipoteca permanecerá no seu relatório de crédito por sete anos e terá impactos financeiros mais graves e de longo prazo do que muitas outras opções.

Um proprietário pode preferir a execução duma hipoteca em vez de uma ação em lugar, se quiserem adiar a mudança o maior tempo possível. Em alguns estados, uma execução duma hipoteca pode levar meses ou anos para ser concluída. Além disso, uma execução duma hipoteca normalmente limpa o proprietário de todas as obrigações de reembolso da dívida – especialmente se você tiver apenas um empréstimo hipotecário – mas nem toda a ação, em vez de acordos de execução duma hipoteca, eliminará a obrigação de pagar uma lacuna entre o saldo da hipoteca e o preço de venda da casa. Ainda assim, a escolha da execução duma hipoteca é arriscada; portanto, fale com um agente de empréstimos ou consultor financeiro antes de decidir.

A falência pode ser necessária se você tiver dívidas não pagas, além de sua casa. No entanto, você poderá manter sua casa se conseguir gerenciar um plano de reembolso até a falência do Capítulo 13. A falência permanece em seu relatório de crédito por sete anos e afetará sua capacidade de obter crédito adicional.

Saber mais: Você pode pedir falência e manter sua casa?

Sim. É provável que sua pontuação de crédito caia porque uma escritura em vez de execução duma hipoteca indica que você não pode pagar seu empréstimo, conforme prometido.

Embora os credores individuais possam ter requisitos diferentes para aprovações de empréstimos, o período de espera para se qualificar para um empréstimo convencional de Fannie Mae é quatro anos após uma ação em vez de execução duma hipoteca, em comparação com sete anos após uma execução duma hipoteca. Se houver circunstâncias atenuantes, o período de espera pode ter apenas dois anos. Os mutuários da FHA devem esperar três anos após uma ação em vez de execução duma hipoteca antes de se qualificar para um novo empréstimo da FHA.

Possivelmente. Se o seu credor perdoar uma parte do seu saldo de empréstimo como parte da ação em vez do contrato de execução duma hipoteca, esse valor pode ser considerado receita tributável.

Este artigo foi editado por Laura Grace Tarpley.