O que é financiamento do proprietário e quem deve considerá -lo? #CashNews.co

Você está tendo problemas para se qualificar para um empréstimo hipotecário tradicional? Talvez você tenha uma pontuação de crédito ruim ou esteja lutando para pagar custos de fechamento, como a avaliação e a inspeção da casa. Nesses casos, o financiamento do proprietário pode ser uma solução para seus problemas.

O financiamento do proprietário ajuda as pessoas inelegíveis para hipotecas regulares a se tornarem proprietários. É crucial entender os detalhes se você estiver considerando essa rota, porque as regras geralmente diferem do que você deve ter ouvido sobre outros tipos de financiamento.

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Neste artigo:

O financiamento do proprietário-às vezes chamado de financiamento do vendedor, financiamento criativo ou hipoteca de dinheiro para compra-refere-se a acordos de empréstimos alternativos nos quais os vendedores domésticos optam por ajudar os compradores que não podem comprar a casa sem a ajuda.

Em alguns casos, o financiamento do proprietário oferece um substituto para o financiamento tradicional de hipotecas para casas sendo transferidas dentro de uma família extensa. Em outros casos, os vendedores fornecem financiamento aos compradores com desafios de crédito ou dinheiro que desejam comprar uma casa. Outros cenários incluem quando uma avaliação doméstica volta abaixo do que os compradores ofereciam e quando os vendedores podem estar mais interessados ​​em um fluxo de renda do que em dinheiro imediato.

Como o financiamento tradicional de hipotecas, os compradores que compram imóveis usando financiamento do proprietário devem assinar um contrato de compra com os vendedores e uma nota promissória, um documento legal que os obrigou a pagar a dívida.

No entanto, o financiamento do proprietário é diferente dos empréstimos tradicionais de várias maneiras. Primeiro, esses acordos podem ser mais flexíveis que empréstimos hipotecários. Com o financiamento do proprietário, os compradores podem pagar por toda ou parte da compra da casa antecipadamente. Eles podem optar por tirar uma hipoteca tradicional, além de confiar no financiamento do proprietário.

Os detalhes do financiamento do proprietário são negociáveis ​​entre o comprador e o vendedor. O aconselhamento jurídico é recomendado para acordos de financiamento do proprietário, principalmente porque alguns regulamentos estaduais podem afetar quanto interesse o vendedor pode cobrar, divulgação de informações da propriedade e procedimentos de execução duma hipoteca.

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Como os termos de financiamento do proprietário são flexíveis, compradores e vendedores podem negociar muitas opções. Alguns dos acordos de financiamento mais comuns do proprietário incluem:

• Segunda hipoteca. Com o financiamento do proprietário, você também pode ouvir uma segunda hipoteca chamada “Financiamento de Carry-Back” ou uma “hipoteca júnior”. Esta é uma opção quando um comprador tem uma primeira hipoteca tradicional, mas precisa de financiamento adicional para compensar a diferença entre o valor do empréstimo aprovado e o preço de venda. Os vendedores podem levar uma segunda hipoteca e oferecer os fundos aos compradores. Então, as duas partes elaboram um plano de reembolso.

• Aluguel-to-for-próprio. Com um contrato de aluguel, também chamado de contrato de compra de arrendamento, o vendedor aluga a propriedade e ambas as partes entendem que o objetivo final é que o locatário compre a casa. O inquilino paga aluguel, e uma parte desses pagamentos é destinada ao adiantamento quando compram a casa. Se os locatários decidirem não comprar no final do contrato, os proprietários manterão os fundos acumulados.

• Empréstimo envolvente. Com esse tipo de financiamento, o vendedor continua fazendo pagamentos mensais em seu empréstimo hipotecário, mas o comprador também faz pagamentos mensais. O vendedor geralmente cobra uma taxa de juros mais alta que gera renda adicional. O vendedor deve obter permissão de seu credor hipotecário para esse tipo de acordo.

• Contrato de terra. Com os contratos terrestres, os vendedores mantêm a ação na propriedade enquanto o comprador os paga em parcelas mensais. Depois que o comprador concluir todos os pagamentos integralmente, de acordo com o contrato de empréstimo, eles recebem a ação na Câmara.

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Digamos que um proprietário queira aceitar uma oferta de um potencial comprador de imóveis – mas o comprador não tem crédito ou renda para se qualificar para um empréstimo hipotecário que cobre o valor necessário. Nesse caso, os vendedores podem considerar o financiamento do proprietário.

Por exemplo, se o preço de venda acordado for de US $ 450.000 e os compradores poderão emprestar no máximo US $ 300.000 e fazer um adiantamento de US $ 45.000, os proprietários poderiam oferecer para financiar os US $ 105.000 restantes.

Os vendedores receberiam um contrato legal com uma nota promissória por escrito dos compradores que indica os termos do empréstimo, incluindo o saldo a ser pago, a taxa de juros, a duração do empréstimo, se é necessário um pagamento de balão e as consequências de um inadimplência. Os compradores fazem pagamentos mensais à sua empresa de hipotecas e aos vendedores.

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Embora o financiamento do proprietário beneficie os vendedores e possa resolver alguns problemas de transação imobiliária, ele também tem alguns riscos.

• Pode atrair um conjunto maior de compradores, resultando em um preço de compra mais alto.

• Você receberá um fluxo de renda do principal hipotecário e pagamentos de juros.

• A casa pode vender mais rápido se nenhum credor hipotecário tradicional estiver envolvido.

• Menos trabalho e preparação envolvidos devido à possibilidade de uma venda de AS-IS sem uma avaliação ou inspeção.

• Você pode manter o título para a casa por mais tempo, o que é mais conveniente se o comprador padrão nos pagamentos mensais.

• É arriscado se tornar essencialmente o credor, especialmente para um comprador que já pode ser considerado um mutuário arriscado.

• Você receberá pouco ou nenhum dinheiro na frente como faria com uma venda tradicional.

• Há potencial para as complexidades legais que vêm com uma execução duma hipoteca.

• Você deve entender as leis na jurisdição da propriedade.

• Os vendedores devem fazer mais trabalho para garantir que os compradores possam fazer pagamentos e que todos os requisitos legais sejam atendidos.

• Pode ser necessário pagar a hipoteca ou obter a aprovação do seu credor antes de oferecer financiamento do proprietário a um comprador.

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Para os compradores, principalmente se não se qualificarem para uma hipoteca tradicional, o financiamento do proprietário pode parecer uma tábua de salvação para se tornar um proprietário. Mas existem riscos associados ao financiamento criativo para os compradores.

• Ele concede acesso à casa de casa para aqueles que, de outra forma, não se qualificam para um empréstimo.

• O processo de fechamento é mais rápido.

• Os custos de fechamento são mais baixos se você não pagar por uma avaliação, inspeção ou taxas de credor.

• Você pode ter termos negociáveis ​​com mais flexibilidade.

• Existem menos proteções regulatórias do que o financiamento tradicional.

• Taxas de juros mais altas são típicas.

• Você pode enfrentar um pagamento de balão no final do seu mandato-e se não puder pagar esse grande pagamento de soma fixo, corre o risco de perder a casa.

• Possível adiantamento mais alto exigido pelos proprietários.

• Você pode encontrar questões de título se uma pesquisa de título não for concluída antes da transação.

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Então, quem deve se beneficiar mais com a venda por financiamento do proprietário? Pode ser uma boa ideia se você quiser vender a alguém da sua família e preferir lidar com o acordo em particular.

Além disso, os proprietários que não precisam do dinheiro da venda de sua casa imediatamente para comprar outro imóvel ou mover têm maior probabilidade de ter os meios para oferecer financiamento do proprietário. Alguns vendedores, principalmente se possuem várias propriedades ou estiverem se aposentando, podem querer o fluxo de caixa que vem com o recebimento de pagamentos de hipotecas de um comprador.

Os vendedores preocupados com um imposto sobre ganhos de capital alto podem querer investigar as implicações fiscais de oferecer ao financiamento do proprietário para ver se mitiga um aumento significativo nos valores domésticos. Se os impostos são o seu motivo para considerar esse tipo de financiamento, consulte um profissional tributário com antecedência.

Em um mercado imobiliário lento, os vendedores podem querer oferecer financiamento ao proprietário para atrair compradores. Da mesma forma, se você estiver vendendo uma propriedade cara ou incomum que pode ser difícil de avaliar, convém ignorar esse processo, oferecendo financiamento do proprietário. Os vendedores que procuram um fechamento mais rápido também podem considerar o financiamento do proprietário, pois geralmente leva menos tempo do que uma transação tradicionalmente financiada.

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O conjunto mais comum de compradores que procuram financiamento do proprietário são aqueles que não podem se qualificar para o financiamento tradicional de hipotecas devido a crédito ruim, falta de histórico de crédito, dinheiro limitado para um adiantamento ou fontes de renda não tradicionais. Além disso, os compradores que desejam comprar uma casa rapidamente porque estão se mudando ou precisam se mover imediatamente podem estar interessados ​​em ignorar o processo de financiamento tradicional.

Aqueles que desejam comprar uma casa de um membro da família podem preferir esse método. Os compradores que procuram flexibilidade na maneira como compram uma casa também provavelmente são candidatos ao financiamento do proprietário.

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Possivelmente. Ao espalhar o cronograma de pagamento ao longo de meses ou anos, em vez de receber o valor total de uma só vez, os proprietários poderão evitar impostos sobre ganhos de capital com a venda de sua casa. Os compradores podem deduzir os juros pagos em sua hipoteca se especificarem suas deduções, em vez de tomar a dedução padrão.

Com o financiamento do proprietário, as consequências da inadimplência são semelhantes a um empréstimo tradicional e são guiadas pelos termos do contrato de financiamento do proprietário por escrito. Geralmente, um padrão permitirá que o proprietário inicie os procedimentos de execução duma hipoteca de acordo com as regras em seu estado.

Em alguns casos, os proprietários podem vender o empréstimo que ofereceram aos seus compradores a um investidor imobiliário.

Embora a opção de financiamento do proprietário nem sempre seja anunciada, às vezes os sites que anunciam as propriedades da FSBO (à venda pelo proprietário) incluem essas informações. Muitos sites de listagem de imóveis oferecem a opção de procurar propriedades que mencionam o financiamento do proprietário. Você sempre pode pedir ao seu agente imobiliário ajuda a identificar propriedades com o financiamento do proprietário e fazer com que seu agente pergunte aos vendedores sobre essa possibilidade.

Este artigo foi editado por Laura Grace Tarpley.