O que é a proporção combinada de empréstimo / valor (CLTV) e por que os proprietários devem se importar? #CashNews.co

Se você possui uma casa, há uma boa chance de você ganhar patrimônio nos últimos anos. Os preços das casas continuam a subir e, embora isso possa ser difícil para os compradores de casas, é uma boa notícia para você como proprietário.

Ter mais equidade doméstica afeta você de várias maneiras positivas. Uma vantagem crucial é que o patrimônio líquido mais alto diminui a relação de empréstimo / valor combinado (CLTV) e facilita a qualificação para uma segunda hipoteca.

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Neste artigo:

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Seu índice combinado de empréstimo / valor (CLTV) compara a dívida total que você deve em sua casa com o valor da casa. Esta dívida inclui sua hipoteca primária e quaisquer outros empréstimos garantidos. Quanto menor o seu índice CLTV for, melhor, porque mostra os credores que você é menos um risco de pagamentos perdidos ou execução duma hipoteca.

Quando você solicita um segundo empréstimo contra sua casa hipotecada, como um empréstimo para o patrimônio líquido (HEL) ou a Linha de Crédito (HELOC), o valor que você planeja emprestar será incluído na sua relação CLTV, juntamente com sua hipoteca original. Se o seu CLTV estiver muito alto – para a maioria dos credores, isso significa qualquer coisa acima de 85% – seu aplicativo pode ser negado.

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As relações de empréstimo para valor (LTV) e CLTV são muito semelhantes. Ambos comparam o valor da dívida que você deve em sua casa com o valor da sua propriedade. A diferença é que o LTV se refere especificamente ao seu empréstimo hipotecário primário.

Portanto, se você estiver solicitando sua primeira hipoteca, o credor calculará sua relação LTV. Por exemplo, se você tiver um adiantamento de 3%, sua relação LTV no dia de fechamento será de 97%. Mas se você estiver solicitando um segundo empréstimo em casa, o credor usará a relação “combinada” para incluir os dois empréstimos – tanto o seu excelente saldo hipotecário primário quanto o valor que você planeja emprestar com a segunda hipoteca.

Por exemplo, se sua casa vale US $ 200.000 e você ainda deve US $ 100.000, seu índice LTV será de 50%. Mas se você solicitar uma segunda hipoteca de US $ 50.000, o credor hipotecário verá sua relação CLTV em 75%. (Embora você ainda não tenha recebido a segunda hipoteca, o valor do empréstimo solicitado é levado em consideração no seu CLTV quando o credor revisar sua inscrição.)

Se você continuar pagando as duas hipotecas ao longo do tempo, seus índices LTV e CLTV devem diminuir gradualmente.

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Para empréstimos que usam sua casa como garantia, sua relação CLTV afeta tanto a sua chance de ser aprovada quanto sua taxa de juros. Se sua proporção estiver muito alta, você poderá enfrentar qualquer um dos seguintes resultados:

• High Apr: Você pode ser aprovado para uma segunda hipoteca, mas receber uma alta taxa de porcentagem anual (APR). A APR refere -se à sua taxa de juros e às taxas anuais que você pagará no empréstimo à habitação. Quanto maior a sua taxa, maior o pagamento mensal dos empréstimos e o custo geral de empréstimos.

• Aprovação de empréstimo negada: O credor hipotecário pode negar seu pedido de empréstimo se você não tiver equidade doméstica suficiente.

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Veja como calcular sua relação de empréstimo / valor combinada:

1. Para o “Empréstimo combinado” Parte da proporção, siga o equilíbrio total que você deve em todos os empréstimos contra sua casa, incluindo:

• Hipoteca primária

• Empréstimo de capital doméstico

• A quantidade que você tirou de um heloc

• O novo empréstimo que você está solicitando

• Liens ou outra dívida que usa sua casa como garantia

2. Para o “valor,” O credor geralmente exige uma avaliação profissional para determinar o valor de mercado atual de sua casa. Você pode fazer uma estimativa informada analisando os preços das casas que foram vendidas recentemente em sua área e multiplicando o preço médio por pé quadrado (ou PPSF) pela metragem quadrada de sua casa.

3. Em seguida, divida seus saldos combinados de empréstimos pelo valor da sua casa.

4. Finalmente, multiplique por 100 para converter a figura em um razão.

Por exemplo, digamos que sua casa vale US $ 250.000. Você deve US $ 150.000 em sua primeira hipoteca e está solicitando um empréstimo de US $ 50.000 em casa. Veja como você calcularia seu CLTV:

(Saldos de empréstimos combinados / valor da casa) x 100 = proporção CLTV

(US $ 200.000 / US $ 250.000) x 100 = 80% de relação CLTV

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Se o seu CLTV estiver muito alto, pode ser necessário procurar um tipo diferente de empréstimo ou credor. Por exemplo, empréstimos pessoais não exigem o uso de sua casa ou outra propriedade como garantia, portanto, seu CLTV não afeta a elegibilidade.

Você também pode procurar tipos específicos de empréstimos à habitação, como um apoiado por Fannie Mae ou Freddie Mac, já que muitos programas governamentais permitem a alta CLTV. Por exemplo, Fannie Mae oferece financiamento para até 105% de CLTV se você atender aos requisitos específicos.

Como alternativa, considere sua cooperativa de crédito local ou um credor on -line respeitável, pois é mais provável que tenha uma alta proporção máxima que os bancos.

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Existem várias maneiras de diminuir seu CLTV, mas cada uma delas exige tempo, dinheiro ou uma combinação de ambos. Dependendo da sua situação, um ou mais desses movimentos podem ser a solução:

• Aumente o valor da sua propriedade: Mantenha sua casa bem mantida e compensar atualizações ou melhorias.

• Pagar dívida: Pague extra em sua hipoteca ou outra dívida apoiada por sua casa para reduzir a dívida contra a casa mais rapidamente.

• Pedir menos: Ao solicitar uma segunda hipoteca, solicite emprestado um valor menor de empréstimo. Isso pode aumentar sua chance de aprovação.

• Melhore sua pontuação de crédito: Com alguns credores, você pode se qualificar com uma relação CLTV mais alta se tiver uma pontuação de crédito forte. Cada credor tem seus próprios requisitos de pontuação mínima para serem elegíveis para um empréstimo com uma alta relação CLTV.

Não tem certeza em qual ação se concentrar? Se você foi negado um empréstimo, peça orientação ao credor hipotecário. Eles podem dizer exatamente o que está causando a sua relação CLTV exceder seu limite e como fazer alterações.

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Muitos credores aceitarão uma relação de empréstimo / valor combinada de até 80% ou 85%. No entanto, quanto menor a sua proporção, maior a probabilidade de você ser aprovado para uma variedade de empréstimos e receber taxas de juros competitivas.

Você pode diminuir sua relação CLTV pagando sua dívida hipotecária ou solicitando um empréstimo menor. Sua relação CLTV também diminui quando o valor da sua propriedade aumenta.

Ter 80% de CLTV significa que a dívida combinada que você deve contra sua casa – incluindo sua hipoteca primária e quaisquer outros empréstimos à habitação – é igual a 80% do valor da casa.

Este artigo foi editado por Laura Grace Tarpley.