O que é uma hipoteca com taxa ajustável? Um ARM é o caminho a seguir em 2025? #CashNews.co

À medida que as taxas de hipoteca começam a diminuir, você pode estar considerando uma hipoteca com taxa ajustável. Os ARMs normalmente têm uma taxa de juros inicial mais baixa do que as hipotecas de taxa fixa, mas depois mudam para uma taxa variável posteriormente.

No entanto, geralmente não é uma taxa de juros drasticamente mais baixa. Você poderá ver apenas uma diferença de 0,25% (ou menos) entre a taxa de hipoteca fixa de 30 anos e a taxa ARM de 5/1.

Se você está procurando uma estratégia para obter a melhor taxa de hipoteca, deve estar se perguntando: “Um ARM é o caminho a seguir em 2025?”

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Os ARMs se comportam como duas hipotecas diferentes reunidas em um único contrato de empréstimo. Começa com um prazo de taxa fixa, geralmente entre cinco e 10 anos. Em seguida, ele é convertido em um empréstimo com taxa variável, semelhante a um cartão de crédito, com uma taxa de juros hipotecária que pode mudar a cada seis meses ou anualmente, dependendo do prazo escolhido.

Os ARMs têm uma pequena fórmula para decodificar e entender completamente como funcionam. Por exemplo, vamos examinar o ARM “5/1”:

• O primeiro número é o número de anos para o prazo introdutório da taxa fixa. Em um ARM 5/1, são cinco anos.

• O segundo número é o período de cada ajuste após o prazo inicial. Neste caso, a taxa pode mudar anualmente. Se o segundo número fosse “6”, a taxa variaria a cada seis meses.

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As hipotecas com taxas ajustáveis ​​geralmente têm três máximos incorporados em sua estrutura de taxas variáveis. Esses limites podem limitar:

1. O aumento da taxa inicial.

2. O valor que a taxa pode movimentar em ajustes subsequentes.

3. A alteração da taxa máxima durante toda a hipoteca.

As hipotecas com taxas ajustáveis ​​usam um dos vários índices de taxas de juros do mercado amplo para determinar uma taxa variável. Estes índices são regulamentados pelas autoridades financeiras e servem como taxas de referência para muitos produtos de empréstimo.

Os credores escolhem um índice e adicionam uma certa porcentagem de amortecimento, chamada margem. Diferentes credores adicionam valores de margem diferentes, por isso vale a pena comprar as melhores taxas de hipoteca ARM como qualquer outro produto de empréstimo.

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Uma hipoteca com taxa ajustável em que o período inicial de taxa fixa dura cinco anos e, a partir de então, a taxa de juros é ajustada a cada ano.

Com este ARM, a taxa de juros fixa introdutória dura cinco anos e depois é ajustada a cada seis meses.

Com uma taxa de juros fixa que dura sete anos, o ARM 7/1 redefine sua taxa variável anualmente.

A taxa fixa introdutória dura sete anos completos, depois a taxa de juros está sujeita a alterações a cada seis meses.

Um dos ARMs de prazo mais longo do mercado, o 10/1 mantém uma taxa de hipoteca fixa por 10 anos. Depois disso, a taxa de juros é variável, com possíveis reajustes todos os anos.

Uma hipoteca de taxa ajustável com uma taxa de juros definida para 10 anos completos, depois variável e sujeita a alterações a cada seis meses.

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Uma opção de pagamento ARM permite que você escolha pagar várias parcelas do principal e dos juros por um período determinado. O mutuário pode pagar apenas os juros do empréstimo – ou alguma combinação da dívida e dos juros ao longo de vários anos. Você deverá menos inicialmente, mas enfrentará pagamentos mensais muito mais altos posteriormente.

Com um ARM somente com juros, você terá um pagamento mensal menor, mas não reduzirá a dívida que deve. Um credor pode oferecer a opção apenas de juros para o período inicial de um ARM. Novamente, seu pagamento mensal pode disparar após o prazo introdutório porque seu pagamento consistirá de principal e juros.

Dica: A opção de pagamento e ARMs somente com juros podem resultar em amortização negativa. É quando o seu pagamento mensal é insuficiente para cobrir os juros devidos. O valor devido aumentará em vez de diminuir. Provavelmente é melhor evitar essas opções ARM.

Um ARM conversível tem uma opção integrada para converter uma hipoteca com taxa ajustável em um empréstimo com taxa fixa, sem custos adicionais de fechamento. É como ter uma opção de refinanciamento incluída automaticamente no seu empréstimo.

Uma desvantagem: a oportunidade de conversão geralmente está disponível após o período introdutório, quando o ARM está configurado para iniciar intervalos de ajustes de taxas. Isso limita a sua escolha de quando e a que taxa de juros você pode refinanciar.

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• Os aumentos das taxas de juro durante o período de ajustamento podem tornar os seus pagamentos cada vez menos acessíveis.

• Fazer um orçamento para um pagamento que pode mudar a cada seis meses ou um ano pode ser um desafio.

• As taxas de juros podem ser mais altas quando você estiver pronto para refinanciar uma hipoteca de taxa fixa.

Ser aprovado para um ARM é praticamente o mesmo que se qualificar para qualquer outra hipoteca. Os credores considerarão sua pontuação de crédito, relação dívida / rendimento e histórico de pagamentos. Geralmente, você precisará de uma pontuação FICO de 620 ou melhor.

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Os requisitos de pagamento inicial são geralmente iguais aos das hipotecas de taxa fixa. Muitos credores preferem um pagamento inicial de pelo menos 5%.

Você pode estar ansioso para obter qualquer desconto possível com taxas de hipoteca mais altas. Um ARM pode oferecer isso, mas para tomar uma decisão informada, procure ofertas de empréstimo em vários fornecedores e pergunte a cada credor:

• Por quanto tempo é garantido que minha taxa de juros inicial e meu pagamento permanecerão os mesmos?

• Estarei fazendo pagamentos de principal e juros suficientes para pagar o empréstimo no prazo?

• Quão alta pode chegar a taxa de juros do meu ARM?

• Qual seria o valor do meu pagamento (com principal e juros) à taxa de juros máxima? (Então pergunte a si mesmo: posso pagar esse pagamento se ele se tornar realidade?)

• O empréstimo tem opção de conversão? (Veja “BRAÇO conversível” acima.)

• O ARM possui uma “taxa de teaser” integrada? Em caso afirmativo, qual será o primeiro pagamento de ajuste?

Dica: Uma “taxa teaser” fornece uma taxa de juros inicial ainda mais baixa; no entanto, aumenta a probabilidade de seu pagamento aumentar, independentemente de as taxas de juros aumentarem ou não.

Os ARMs são complicados porque você não tem ideia de onde estarão as taxas de juros quando o período de taxas introdutórias terminar, digamos, em cinco ou sete anos. Mas como as taxas provavelmente diminuirão nos próximos anos, vale a pena considerar um ARM 3/1.

Se você se qualificar, poderá refinanciar um ARM em uma hipoteca de taxa fixa. No entanto, alguns credores cobrarão uma multa de pré-pagamento se você refinanciar ou pagar o empréstimo durante os primeiros anos. Você também pagará os custos de fechamento do novo empréstimo.

Alguns mutuários podem contar com o refinanciamento de um ARM antes do término do período introdutório de taxas baixas. No entanto, as taxas de juros podem ser difíceis de prever e o refinanciamento pode não ser viável quando você mais precisa dele.

Os ARMs são mais apropriados quando você sabe que ficará em uma casa apenas por um período que corresponda à taxa de juros inicial. Em outras palavras, você espera ter fundos suficientes para pagar a hipoteca – ou mudará e venderá a casa antes do início do período de ajuste.

Um empréstimo com taxa fixa pode ser uma opção melhor se você pretende ficar em casa por muitos anos. Você terá uma taxa de juros, bem como pagamentos de principal e juros que não serão alterados.

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Você pode se surpreender ao descobrir que as taxas iniciais publicadas sobre ARMs não são muito mais baixas do que as taxas hipotecárias de taxa fixa anunciadas. É por isso que é tão importante comprar vários credores – e ser pré-aprovado para ter uma boa ideia das taxas de juros que você pode ganhar.

Dica: Certifique-se de observar os pontos de desconto que os credores estão incorporando em suas ofertas de empréstimo para diminuir as taxas de juros anunciadas. Se você pedir aos credores que façam ofertas com zero pontos, você estará comparando as ofertas em bases iguais.