Como um empréstimo de carteira pode ajudá-lo a comprar uma casa #CashNews.co

Se você deseja comprar uma casa, mas não consegue se qualificar para um empréstimo residencial convencional ou apoiado pelo governo, pode parecer que a casa própria está fora de alcance. Talvez você tenha passado recentemente por uma grande mudança em sua vida, como mudar de um emprego das 9h às 17h para um trabalho autônomo, então está lutando para encontrar um credor. Felizmente, existe financiamento alternativo para ajudar pessoas na sua posição a tornarem-se proprietárias de casas – incluindo empréstimos de carteira.

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Neste artigo:

Em muitos casos, o credor hipotecário que origina o seu empréstimo vende-o a uma empresa patrocinada pelo governo (GSE), como a Fannie Mae ou a Freddie Mac, para gerar novo financiamento. Mas os empréstimos em carteira funcionam de maneira diferente. Quando você contrai um empréstimo de carteira, o credor o mantém em seus livros em vez de vendê-lo no mercado secundário. As hipotecas de portfólio não são apoiadas pelo governo (como empréstimos FHA, VA e USDA) e geralmente são subscritas, emitidas e atendidas por um credor privado.

Uma hipoteca de portfólio funciona de forma semelhante a uma hipoteca tradicional, pois você deve solicitar o empréstimo, atender aos critérios de elegibilidade, fechar e fazer pagamentos mensais conforme acordado. No entanto, uma vez que os credores da carteira mantêm estes empréstimos, eles não são regidos pelos requisitos do GSE. Como resultado, os credores “…podem criar suas próprias diretrizes e muitas vezes abrir exceções e aprovar empréstimos que seriam recusados ​​com as diretrizes de subscrição tradicionais”, disse Jennifer Beeston, vice-presidente sênior da Rate (anteriormente Taxa Garantida), por e-mail.

Beeston recomendou pesquisar e reunir-se com vários agentes de crédito para ver suas opções para sua situação específica. Isso o ajudará a se sentir confiante de que está trabalhando com um especialista e a garantir o melhor negócio possível.

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Os empréstimos de carteira não são padronizados, portanto, não há requisitos consistentes de empréstimo de credor para credor. No entanto, Andrea “Bella” Bellony, CEO da empresa de compra de casas Bellonys, disse por e-mail que os seguintes critérios de qualificação são comuns:

Seu credor também pode cobrar mais para compensar o risco adicional de emitir um empréstimo que pode não atender às qualificações de subscrição tradicionais. Sua taxa de juros e custos de fechamento podem ser maiores do que uma hipoteca convencional. Além disso, você pode estar sujeito a uma multa de pré-pagamento se pagar a dívida antecipadamente.

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“Depois de fazer sua pesquisa, sugiro que você seja pré-aprovado com seus dois principais agentes de crédito e seja totalmente subscrito”, disse Beeston. “Peça-lhes que analisem as taxas e taxas e realmente gastem o tempo orientando você sobre o que esperar e os prós e contras do produto de empréstimo que estão sugerindo.” Então, você pode escolher a melhor opção.

Não tenha medo de se defender para conseguir um bom negócio. “Tente negociar a taxa de pagamento antecipado para permitir o refinanciamento em um [traditional] empréstimo no futuro sem ter que pagar uma multa muito grande de pré-pagamento”, sugeriu Randall Yates, cofundador da VA Loan Network, por e-mail.

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4. Finalize o empréstimo e insira o reembolso

Se o banco aprovar sua inscrição, você receberá uma autorização para fechar. Como qualquer outra hipoteca, você assinará a papelada no dia do fechamento, fará o pagamento inicial e finalizará a transação. Em breve, você receberá seu primeiro extrato de cobrança de hipoteca.

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Como qualquer produto financeiro, os empréstimos em carteira apresentam vantagens e desvantagens. Aqui estão alguns dos principais:

• Acesso potencial ao financiamento quando você não consegue se qualificar para uma hipoteca tradicional

• Você pode começar a construir patrimônio e, com sorte, melhorar sua situação financeira

• Um relacionamento estável com o mesmo credor hipotecário durante todo o prazo do empréstimo

• Taxas de juros e taxas potencialmente mais altas do que outros tipos de hipoteca

• Geralmente é necessário um pagamento inicial mais alto

• Você pode precisar de reservas ou ativos significativos em dinheiro para se qualificar

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“Os empréstimos de portfólio são como soluções financeiras personalizadas para aqueles que não atendem aos requisitos habituais”, disse Yates. “Vejo estes empréstimos como essenciais para algumas pessoas que muitas vezes são preteridas pelos credores tradicionais – como os recém-empregados por conta própria, as pessoas com crédito fraco ou aquelas que precisam de mais do que os limites normais de empréstimo.”

Bellony disse que um empréstimo de carteira pode ser adequado para você se você estiver tentando se recuperar após uma falência ou divórcio. Este tipo de hipoteca também pode funcionar se você tiver ativos significativos, em vez de renda W-2 verificável.

No entanto, se você puder se qualificar para uma hipoteca tradicional, provavelmente desejará evitar empréstimos de carteira. Os empréstimos residenciais convencionais e governamentais tendem a ser mais baratos porque são menos arriscados para o credor.

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De acordo com dados do Urban Institute, os empréstimos de carteira representaram mais de 31% das originações de hipotecas no terceiro trimestre de 2024. Beeston disse que a popularidade atual – e futura – se deve a vários fatores, incluindo o aumento dos preços das casas, resultando em empréstimos jumbo (que os GSEs geralmente não compram) e aumento do número de profissionais autônomos.

Sim, você pode refinanciar uma hipoteca existente em um empréstimo de carteira. Pode fazer sentido fazer isso se você tiver a oportunidade de garantir uma taxa de juros mais baixa, mas não tiver documentação fiscal recente que atenda às diretrizes tradicionais de subscrição. Nesse caso, o seu credor poderá emitir o empréstimo com base em extratos bancários ou outros documentos que comprovem sua capacidade de pagar a dívida.

Nem todos os bancos oferecem empréstimos de carteira. Geralmente, os credores hipotecários de portfólio são cooperativas de crédito ou bancos locais menores. Você também pode conseguir um empréstimo por meio de um banco online, como o Axos Bank.

Este artigo foi editado por Laura Grace Tarpley.